住宅ローンには、金利タイプの選択、借入先の選択、返済方法の選択が可能な商品が多く存在しています。

また、各民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構が提携したサービスで「フラット35」という商品もあり、こちらもまた各金融機関ごとに種類が存在しています。

 

これらの違いはもちろん、ローンを組むことは決めたけれど、種類が多く選びきれない、というかたもいらっしゃるのではないでしょうか。

 

住宅ローンを組む前に、それぞれの特徴を理解し、ご自身に合った住宅ローン商品を探してみましょう。

固定金利型は、返済の開始から完済まで金利が確定しており、変動なしのタイプの住宅ローンです。

メリットは、たとえ市場金利に変動があった場合でも、返済額は変わらないので家計管理がしやすく、返済計画を立てやすいのが特徴です。

デメリットは、変動金型や固定金利期間選択型と比べると、固定金利型の方が借入金利は高く設定されていることが一般的となります。

 

変動金利型は、返済の開始から完済まで定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。

メリットは、市場金利が下落した場合には、住宅ローン金利も下がります。

デメリットは、市場金利が上昇した場合には、住宅ローン金利も上がります。

金利の見直しは、原則として年2回の見直しとなりますが、元利均等返済の場合には、返済する金額自体は5年ごとに見直されることが一般的です。これは、元金と利息の合計を調整して返済額を一定にするためです。

 

また、5年ごとの返済額の見直しの際に金利が上昇していて返済額が増加する場合でも、それまでの返済額の1.25倍までに抑えてくれる商品もあります。

固定金利期間選択型は返済開始当初の一定期間（3年、5年、10年など）の固定金利期間を選択することができ、期間終了後は自動的に変動金利型になるタイプの住宅ローンです。

 

固定期間が終了したあとでも、再び固定金利を継続できるタイプもあります。また、固定金利期間も金融機関によってさまざまです。

メリットは、固定金利期間は返済額が変わらないので返済計画を確定できることが可能です。変動金利型に移行してからも、市場金利が下落した場合には、住宅ローン金利も下がります。

デメリットは、変動金利型になった時の返済額が確定しない為、計画が立てにくいです。変動金型に移行してからも、市場金利が上昇した場合には、住宅ローン金利も上がります。

 

公的融資とは、国が運営する独立行政法人や自治体などの公的機関から受ける融資のことです。

更に、公的融資の中でも、「財形持家転貸融資」、「財形住宅融資」、「自治体融資」があります。

 

財形持家転貸融資は、独立行政法人勤労者退職金機構が融資を行います。

財形住宅融資は、独立行政法人住宅金融支援機構が融資を行います。

どちらも財形貯蓄を1年以上続けて残高が50万円以上あるなどの条件を満たしている場合ご利用いただけます。

 

ただし、これらは企業の福利厚生の一種であり、毎月の給与から天引きされ会社を通じて送金・貯蓄制度となります。お勤め先によっては、この制度は採用していない企業もあるので確認してみましょう。

 

 

自治体融資は地方自治体が行っている融資ですが、すべての自治体が扱っているわけではありません。

また、扱っている自治体ごとに収入要件や居住期間・年齢などの条件は異なります。条件を満たした方のみご利用いただける制度です。

 

民間融資とは、銀行や信用金庫などの民間金融機関から受ける融資のことです。

 

民間融資の中には、不動産会社やハウスメーカーが金融機関と提携して提供される住宅ローンがあり、それを提携ローンや提携住宅ローンと言います。

提携ローンのある企業の住宅を購入する場合は、金利の優遇を受けられるメリットがあります。

公的融資と民間融資について説明しましたが、一般的に多く利用されているのは民間融資のようです。

ただし、一般的だからと決めるのではなく、ご自身と各商品の条件を比較し、より合っている商品を選ぶことをおすすめします。

民間金融機関と独立行政法人住宅金融支援機構（以下「機構」）が提携した住宅ローンのことです。

返済期間中は金利が固定されて変わりませんが、設定金利や事務取扱手数料・必要書類などは取扱金融機関により異なります。

 

フラット35を利用するには、購入予定の住宅が機構の定める技術基準を満たしていることが挙げられます。

そのためには、適合証明機関や適合証明技術者による建物の検査を行い、購入予定の住宅が建築基準法に適合していることを証明する「適合証明書」が必要となります。

 

また、フラット35を利用するための申込人の年収に関する申込要件は、すべて借入れ（自動車ローンや他住宅ローン）に関して、年収に占める年間合計返済額の割合（＝総返済負担額）が次の基準を満たすことが必須と定められています。

●年収400万円未満の方：総返済負担率30％以下

●年収400万円以上の方：総返済負担率35％以下

 

（例）年収500万円で自動車ローンの返済が年間36万円ある方の場合

　借入可能額：年収500万円×35％＝175万円

　住宅ローンの借入可能額：175万円ー自動車ローン36万円＝139万円

フラット35Sとは、所定の要件を満たした物件を購入する際に、フラット35の金利から5年間もしくは10年間の金利が引き下げられる制度です。

 

耐震性や省エネルギー性に優れた住宅を購入する場合に、住宅ローンの金利を引き下げられるため、上手に活用することで返済負担を軽減できます。

一定の条件を満たすことで、借り入れ後5年間もしくは10年間の金利が年0.25％引き下げられるのが特徴です。

子育て支援型は、地方公共団体の子育てに関する財政的支援とフラット35の借入金利の引き下げがセットになった住宅ローンです。

利用すると、借り入れ当初の5年間は金利が年0.25％引き下げられます。

具体的な利用条件は地方公共団体によって異なります。

地域活性化型は、UIJターンなどで住宅を購入する方が利用できる制度です。

制度を利用すると、借り入れ当初5年間は金利が年0.25％引き下げられます。

具体的な利用条件は子育て支援型と同様に地方公共団体によって異なります。

フラット35リフォーム一体型は、中古住宅の購入と併せてリフォームする場合に対象となる住宅ローンです。

単体での金利の引き下げはありませんが、フラット35Sやフラット35子育て支援型、フラット35地域活性化型の適用で金利の引き下げが可能です。

借り入れ期間の異なるフラット35を2つ組み合わせる利用方法をダブルフラットと言います。

 

フラット35のうち、借り入れ期間15年以上20年未満を選択した場合は「フラット20」と言いますが、「フラット35+フラット20」「フラット35+フラット35」「フラット20+フラット20」のように、2本の住宅ローンを組み合わせて返済期間後期の住宅ローン返済額を減らすことも可能です。

 

例えば、お子様の養育費の負担が大きくなる時期に合わせてローンの返済額を少なくできるようになど、ライフプランに合わせた活用方法があります。

元利均等返済とは、元金返済額と利息の合計額が毎回同じ金額になる返済方法をいいます。返済額が一定なので家計管理がしやすいのが特徴です。

 

元利均等返済では返済開始当初は利息の返済の割合が大きく、返済が進むにつれて徐々にその割合が減っていきます。同じ額を借入れた場合、次に説明する元金均等返済より総返済額は大きくなります。

元金均等返済とは、返済額のうち元金の返済額が毎回同額になる返済方法をいいます。第1回目の返済額がもっとも大きく、返済が進むにつれて返済額が減っていくのが特徴です。

 

元利均等返済と比較して借入可能額は小さくなりますが、同じ額を借入れる場合、元利均等返済より総返済額は少なくなります。

毎月の住宅ローンの返済によって家計を圧迫するリスクを回避するためには、まずはライフプランと資金計画を行うことが重要ではありますが、ご自身に合った住宅ローンを選択することも重要な項目です。

 

住宅ローンの返済期間は、出来れば定年までに完済する設定ができることが望ましいです。

ですが、定年までの年数だけでローンを組むと月々の返済額の負担が多くなりかねません。

住宅ローンを組む年齢と最終返済年齢、可能な月々の返済額も考慮し、無理のない範囲で住宅ローンを検討しましょう。